Das Finanzministerium sagte, das Programm werde vielen hoffnungsvollen Käufern „dazu beitragen, Wohneigentum Wirklichkeit werden zu lassen“.(Bild: Getty Images)
Der Immobilienmarkt wird ab heute einen weiteren Schub bekommen, da neue, vom Finanzministerium unterstützte 95-%-Hypotheken auf den Markt kommen, um 'Generationenmiete in Generationskauf' umzuwandeln.
Im Rahmen des staatlichen Garantiesystems bieten Banken und Bausparkassen Kreditnehmern Hypotheken mit einer Einlage von nur 5 % an, wobei der Staat als Bürge auftritt, wenn der Käufer mit seinen Zahlungen ausfällt.
Bundeskanzler Rishi Sunak sagte, das Programm würde den Kreditgebern das Vertrauen geben, das sie brauchen, um wieder mit der Kreditvergabe zu beginnen, nachdem sie während der Pandemie Hunderte von 95%-Geschäften abgeschlossen haben.
Er sagte: „Jeder neue Hausbesitzer und Umzugshelfer unterstützt Arbeitsplätze im gesamten Wohnungssektor, aber das Sparen für eine ausreichend große Anzahlung kann schwierig sein, insbesondere für Erstkäufer.
Durch das Programm wird die Regierung 15 % der Hypotheken an Käufer zurückzahlen – wodurch das Gesamtdarlehen auf 95 % erhöht wird. (Bild: Empics Entertainment)
'Indem Kreditgeber eine staatliche Garantie für 95 % Hypothekendarlehen erhalten, werden viele weitere Produkte verfügbar, die den Sektor ankurbeln, neue Arbeitsplätze schaffen und den Menschen helfen, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.'
Was müssen Sie also wissen? Wir werfen einen genaueren Blick auf das Schema und wie es für Sie funktionieren könnte.
1. Es steht (fast) jedem offen
Während das Schema für Erstkäufer angepriesen wurde, ist es nicht nur auf diejenigen beschränkt, die hoffen, zum ersten Mal auf die Leiter zu gelangen.
Die neuen Bürgschaftshypotheken stehen jedem zur Verfügung, der eine Immobilie zu einem Preis von bis zu 600.000 £ kauft, es sei denn, sie investieren in Kauf- oder Zweitwohnungen.
Die Idee ist, den Markt anzukurbeln, aber der einfache Zugang zu günstigen Hypotheken für alle hat seine eigenen Probleme – vor allem in einer Zeit, in der die Preise aufgrund des Stempelsteuerurlaubs bereits in die Höhe schnellen.
Es bedeutet, dass mehr Menschen auf der Leiter aufsteigen werden, als nur diejenigen, die sich ihr anschließen, was effektiv mehr Wettbewerb für diejenigen schafft, die am dringendsten Hilfe benötigen.
2. Wie es funktioniert
Im Rahmen des Hypothekengarantiesystems bietet der Staat eine Teilgarantie von in der Regel 15 %, um Kreditgeber zu entschädigen, wenn der Kreditnehmer mit seinen Rückzahlungen ausfällt.
Es gibt Kreditgebern das Vertrauen, das sie benötigen, um die verbleibenden 95 % eines Darlehens abzudecken, vorausgesetzt, der Käufer besteht alle Erschwinglichkeitsprüfungen.
Kurz gesagt, der Staat entschädigt den Hypothekengeber im Falle einer Wiederinbesitznahme mit bis zu 15%.
Wenn eine Immobilie einen Wert von 300.000 £ hätte, würde der Kreditgeber 80% anbieten und die Regierung würde als Bürge für weitere 15% fungieren, wodurch das Gesamtdarlehen auf 95% erhöht wird. Der Käufer würde dann die restlichen 5 % übernehmen.
Wenn das Haus wieder in Besitz genommen würde, würde die Bank diese 15% von der Regierung zurückbekommen.
3. Wer bietet es an?
Die meisten High Street-Kreditgeber werden Teil des Programms sein – aber es werden strenge Kriterien zu erfüllen sein (Bild: Bloomberg über Getty Images)
Lloyds, Santander, Barclays, HSBC und NatWest beginnen diese Woche, Produkte anzubieten, und Virgin Money wird dies nächsten Monat tun.
Einige Kreditgeber wie Halifax, das zur Lloyds Banking Group gehört, und Barclays haben jedoch erklärt, dass diese Produkte für Neubauten nicht verfügbar sein werden (mehr dazu weiter unten).
Einige der neuen Hypothekenzinsen liegen bei fast 4% für einen zweijährigen Festzinsvertrag.
Zum Beispiel beginnen die Zinssätze für die neuen 95-%-Hypotheken von NatWest bei 3,9% – also ist es wichtig, sich umzusehen.
4. Es kommt immer noch auf dein Einkommen an
Während viele Kreditnehmer es sich leisten können, die Hypothek zum durchschnittlichen Hypothekenzinssatz zu bezahlen, müssen sie auch einen Erschwinglichkeitstest bestehen, um das Darlehen zu erhalten.
Dieser Erschwinglichkeitstest zielt darauf ab, sich eine Hypothek mit 3% über dem variablen Standardzinssatz von derzeit 3,6% leisten zu können.
Dies bedeutet, dass sich ein neuer Kreditnehmer möglicherweise einen Hypothekenzins von 6,6% leisten kann.
Lloyd Cochran, Leiter Hypotheken bei NatWest, sagte: „Wir tun unter anderem dafür, dass sich der Kunde diesen Zins leisten kann. Wir sorgen auch dafür, dass sich der Kunde diesen Kredit leisten kann, wenn die Zinsen steigen.'
5. Einige Neubauten sind ausgeschlossen
Das neue Programm ist für Erstkäufer und Wohnungsträger für Immobilien bis zu 600.000 GBP verfügbar, aber einige Banken haben Neubauten ausgeschlossen.
Dies liegt daran, dass große Bedenken bestehen, dass diese Immobilien überhöht sind und tatsächlich an Wert verlieren könnten.
Laut Simon Gammon, geschäftsführender Gesellschafter von Knight Frank Finance, dem Hypothekenmakler, gelten Neubauimmobilien als besonders anfällig für Preisrückgänge.
Banken sehen jemanden, der ein nagelneues Eigenheim kauft, wie jemanden, der ein nagelneues Auto kauft – sie zahlen eine Prämie dafür, dass es noch nie jemand anderes besessen hat es, erklärte Gammon.
6. Es wird bis zum nächsten Weihnachten dauern
Die Regierung sagte, sie beabsichtige, das Programm von April 2021 bis Dezember 2022 durchzuführen, werde jedoch den anhaltenden Bedarf für das Programm bis zum geplanten Enddatum überprüfen.
7. Sie könnten am Ende viel zu viel bezahlen
Es gibt Bedenken, dass der Umzug die Hauspreise in die Höhe treiben wird, da er die Nachfrage nach Eigenheimen erhöht, aber nicht mehr Angebot an Eigenheimen in das System bringt.
Dies ist mit vielen großen Problemen verbunden.
Anneliese Dodds, Schattenkanzlerin der Labour-Partei, sagte gegenüber Times Radio, dass das 95-%-Hypothekenprogramm nur denen helfen wird, die sich bereits als Immobilienkäufer sehen können.
„Die Zahl der Menschen, denen durch dieses neue Programm geholfen wird, ist in der Tat sehr, sehr gering und es könnte am Ende die Wohnkosten für alle anderen in die Höhe treiben“, sagte sie.
Wir haben so wenig von den Konservativen gesehen, um das Angebot an qualitativ hochwertigem Wohnraum zu erhöhen – darum geht es wirklich – ob wir wirklich erschwingliche Häuser produzieren können.
Dieses Kreditprogramm muss eigentlich nicht in diese wirklich erschwinglichen Häuser fließen. Es muss nicht, wie gesagt, in die Bereitstellung von Sozialwohnungen gehen, es riskiert wirklich, die Wohnkosten überall in die Höhe zu treiben. Letztendlich wird das eher schlecht für die Generationenmiete sein als eine Hilfe für die Generationenmiete, wie der Premierminister versprochen hat.'
8. Warnung vor negativem Eigenkapital
Wie bereits erwähnt, sind die Hauspreise gestiegen – teilweise aufgrund staatlicher Anreize. Aber was passiert, wenn sie plötzlich umfallen?
Wenn Sie 95 % von dem, was Sie für ein Haus bezahlt haben, geliehen haben, dann fallen die Preise um 20 %, und Sie könnten am Ende mehr schulden, als Sie sich geliehen haben – was Sie in ein negatives Eigenkapital drängt.
Das bedeutet, dass Sie tatsächlich mehr schulden, als Ihr Haus wert ist.
9. Shoppen Sie herum
Banken bringen auch ihre eigenen 95%-Deals zurück, also vergleichen Sie die Preise – da Sie es woanders billiger finden können.
Halifax bietet mit (3,73%) eine geringfügig günstigere zweijährige Laufzeit als seine Konkurrenten, obwohl eine Gebühr von 999 GBP anfällt.
NatWest bietet 3,9% gebührenfrei an, während Barclays eine gebührenfreie 3,99% 2-Jahres-Festlegung anbietet. Letztendlich wollen Sie die niedrigsten Zinsen für den längsten Zeitraum – im Moment bietet Natwest den günstigsten 5-Jahres-Fix zu 4,04 % ohne Gebühr an.
Auf der anderen Seite des Spektrums bietet TSB 4,69 % für zwei Jahre außerhalb des Programms - aber das schließt auch Neubauten ein.
Mark Harris, Chief Executive des Hypothekenmaklers SPF Private Clients, erklärt: Betrachtet man längerfristige fünfjährige Laufzeiten, liegen die meisten der angebotenen Produkte innerhalb von 25 Basispunkten, unabhängig davon, ob es sich um staatlich unterstützte Systeme handelt oder nicht. Coventry BS ist mit einer 5-Jahres-Fixierung von 3,89 Prozent führend.
Käufer, die mehr im Voraus bezahlen müssen, könnten auch einen noch niedrigeren Preis festlegen.
Analysen zufolge könnten die Zinssätze für Kreditnehmer, die eine Einlage von 10 % erreichen können, erheblich gesenkt werden, um bis zu 0,75 Prozentpunkte.
Während die Preise für 95 %-Produkte wettbewerbsfähiger werden, je mehr Kreditgeber in den Markt eintreten, ist es erwähnenswert, dass die Preise bei 90 % LTV bei einer zweijährigen Laufzeit ab 3 % beginnen, wenn es eine Option gibt, eine weitere Einzahlung von 5 % zu finden und 3,3% für eine fünfjährige Laufzeit, fügt Harris hinzu.
Die Finanzexpertin bei Moneyfacts.co.uk Eleanor Williams empfiehlt Kreditnehmern, bei der Suche nach einer Hypothek unabhängigen und professionellen Rat einzuholen.
Sie sagte: „Die beste Hypothek für ihre Umstände hängt nicht nur von der Rate allein ab, und wenn man ein Produkt in Betracht zieht, ist es wichtig, die tatsächlichen Gesamtkosten des gesamten Geschäfts zu berücksichtigen.
'Dies bedeutet, dass Kosten wie etwa Gebühren mit möglichen Anreizpaketen, von denen der Kreditnehmer profitieren kann, gegen den anfänglichen Zinssatz abgeglichen werden.'
10. Nur die Reichsten erhalten 600.000 £
Es kommt immer noch auf Ihr Einkommen an, und realistischerweise sind die Leute, die sich eine Hypothek von 600.000 £ leisten können, nicht diejenigen, die am meisten zu kämpfen haben (Bild: Getty)
Die Bundeskanzlerin sagte, das Programm werde 95 % Hypotheken für Häuser im Wert von bis zu 600.000 Pfund anbieten – mit einer Einzahlung von nur 30.000 Pfund.
Aber das bedeutet nicht, dass Sie, wenn Sie 30.000 £ sparen, auf Anhieb ein Haus im Wert von 600.000 £ kaufen können.
Die meisten Hypothekenbanken geben Ihnen aufgrund von Erschwinglichkeitsregeln nur einen Kredit in Höhe des Vier- bis Fünffachen Ihres jährlichen Haushaltseinkommens. Um also eine Hypothek von 570.000 £ zu erhalten, müssten Sie etwa 130.000 £ verdienen.
Dies bedeutet, dass die größten Gewinner des 5%-Systems am Ende die Besserverdiener sein könnten - anstatt die Menschen, die wirklich um den Kauf eines Eigenheims kämpfen.
Nigel Purves, CEO von Wayhome, sagte: 'Die schlagzeilenträchtige 95-%-Hypothekenpolitik ist politisch klug, aber es ist ein Pflaster bei einer Schusswunde.
„Die Frage der Erschwinglichkeit für Mieter geht viel tiefer als die Kaution. Hypothekenbanken berechnen ihre Kreditvergabe, indem sie das Haushaltseinkommen multiplizieren – und da der durchschnittliche Hauspreis in England bei knapp 325.000 £ liegt, bedeutet dies, dass Sie ein ziemlich hohes Haushaltseinkommen benötigen, um eine 95-%-Hypothek zu erhalten, um sich den Kauf leisten zu können.
'Wenn sich die Regierung wirklich dafür einsetzt, aus Generation Rent eine Generation Buy zu machen, muss sie mit der Immobilienbranche zusammenarbeiten, um das Bewusstsein für innovative Wege zu schärfen, die den Menschen helfen, den ersten Schritt auf der Leiter des Eigenheims zu machen.'
11. Welche andere Hilfe steht zur Verfügung?
Die Regelung ist eine von einer Reihe von flexiblen Wohneigentumsoptionen, die zur Verfügung stehen.
Dazu gehören die Kaufhilfe, das gemeinsame Eigentum und das First Homes Scheme.
Help to Buy bietet Ihnen ein Eigenkapitaldarlehen von bis zu 40% auf Ihr Eigenheim an – die ersten 5 Jahre zinslos. Es ist an die durchschnittlichen Hauspreise in Ihrer Region gebunden.
Shared Ownership ermöglicht Ihnen den Kauf von Anteilen ab 10 % - die Sie dann 'staircase' in Inkrementen.
Das First Homes-Programm ist eine neue Richtlinie, die Erstkäufern in England, die sich sonst keine leisten könnten, vergünstigte Häuser anbietet.
Insbesondere können Erstkäufer im Rahmen dieser Regelung ein neu gebautes Haus in ihrer Gemeinde mit einem Rabatt von 30% auf den Marktpreis erwerben. Das Programm startet noch in diesem Jahr.
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